2019-2025年中国房地产资产证券化市场深度调研及投资前景预测报告

第一章　房地产资产证券化概述

1.1　房地产资产证券化的定义及类型

1.1.1　资产证券化概念基本界定

1.1.2　资产证券化基础资产范围

1.1.3　房地产资产证券化的定义

1.1.4　房地产资产证券化的类型

1.2　房地产资产证券化的特征

1.2.1　参与者众多复杂

1.2.2　独特的融资模式

1.2.3　市场安全系数高

1.2.4　证券品种多样化

第二章　国外房地产资产证券化发展经验借鉴

2.1　美国房地产资产证券化市场

2.1.1　发展模式分析

2.1.2　市场实践特征

2.1.3　市场发展经验

2.1.4　对我国的启示

2.2　日本房地产资产证券化市场

2.2.1　市场发展历程

2.2.2　市场架构类型

2.2.3　市场发展现状

2.2.4　市场发展规模

2.2.5　发展经验借鉴

2.3　国外房地产资产证券化市场比较分析

2.3.1　市场起源对比

2.3.2　主要产品对比

2.3.3　运作模式对比

2.3.4　监管模式比较

2.3.5　发展启示分析

第三章　2016-2018年中国房地产资产证券化发展环境

3.1　经济环境

3.1.1　宏观经济概况

3.1.2　对外经济分析

3.1.3　工业运行情况

3.1.4　固定资产投资

3.1.5　宏观经济展望

3.2　政策环境

3.2.1　房地产金融监管政策

3.2.2　房地产发展长效机制

3.2.3　住房租赁相关政策法规

3.2.4　资产证券化法律体系

3.2.5　资产证券化发行规则

3.3　房地产运行状况分析

3.3.1　房地产开发投资规模

3.3.2　商品房销售状况分析

3.3.3　房地产资金到位状况

3.3.4　房地产开发景气程度

3.3.5　房地产去库存工作现状

3.4　资产证券化市场运行分析

3.4.1　市场产品过会状况

3.4.2　市场发行规模统计

3.4.3　市场基础资产分布

3.4.4　产品发行利率变化

3.4.5　市场信用评级分布

3.4.6　市场交易规模统计

3.4.7　市场发展前景展望

第四章　2016-2018年中国房地产资产证券化市场发展全面分析

4.1　2016-2018年中国房地产资产证券化市场运行状况

4.1.1　基础资产发行状况

4.1.2　细分市场发展规模

4.1.3　细分市场类别分布

4.1.4　产品发行利率变化

4.2　房地产资产证券化产品

4.2.1　长租公寓类资产证券化产品

4.2.2　类REITs产品

4.2.3　CMBS或CMBN产品

4.3　房地产资产证券化发展存在的问题

4.3.1　市场相关法规不健全

4.3.2　市场配套设施不完善

4.3.3　金融信用制度不健全

4.3.4　中介服务机构不完善

4.3.5　证券市场发展不完善

4.4　房地产资产证券化完善发展的对策

4.4.1　完善相关法律法规

4.4.2　加强信用体系建设

4.4.3　培育市场专业人才

4.4.4　规范金融中介机构

第五章　房地产投资信托基金（REITs）模式发展分析

5.1　房地产投资信托基金（REITs）发展综述

5.1.1　基本概念界定

5.1.2　主要特征分析

5.1.3　资产类型分类

5.1.4　发展模式介绍

5.1.5　法律组织架构

5.1.6　产品交易结构

5.2　房地产投资信托基金（REITs）市场发展状况

5.2.1　全球市场发展现状

5.2.2　国内产品发行规模

5.2.3　市场发展问题分析

5.3　房地产投资信托基金（REITs）经济效益分析

5.3.1　满足普通投资者投资需求

5.3.2　有助金融服务供给侧改革

5.3.3　金融体系供给侧改革重点

5.4　大融城REITs案例剖析

5.4.1　产品基本介绍

5.4.2　产品交易结构

5.4.3　产品增信措施

5.4.4　标的资产分析

5.5　兴业皖新REITs案例剖析

5.5.1　产品基本介绍

5.5.2　产品交易结构

5.5.3　产品增信措施

5.5.4　基础资产分析

5.6　促进中国公募REITs试点发展建议

5.6.1　公募REITs试点模式选择

5.6.2　试点产品设计问题和建议

5.6.3　试点税收政策和市场建设

第六章　商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）模式发展分析

6.1　商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）发展综述

6.1.1　基本概念界定

6.1.2　主要特点分析

6.1.3　产品发展意义

6.1.4　模式比较分析

6.2　商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）市场发展状况

6.2.1　发行规模现状

6.2.2　典型交易结构

6.2.3　底层资产选择

6.2.4　风险防范机制

6.2.5　发展前景展望

6.3　北京银泰中心CMBS案例剖析

6.3.1　项目基本介绍

6.3.2　产品交易结构

6.3.3　产品增信措施

6.3.4　基础资产分析

6.3.5　目标资产分析

第七章　商业地产抵押贷款支持票据（CMBN）模式发展分析

7.1　商业地产抵押贷款支持票据（CMBN）发展综述

7.1.1　基本概念界定

7.1.2　发行规模现状

7.1.3　与CMBS比较

7.2　世贸国际CMBN案例剖析

7.2.1　产品基本介绍

7.2.2　产品交易结构

7.2.3　产品增信措施

7.2.4　基础资产分析

7.2.5　目标资产分析

7.3　世纪海翔CMBN案例剖析

7.3.1　项目基本介绍

7.3.2　产品交易结构

7.3.3　资产形成过程

第八章　其他类型房地产资产证券化模式发展分析

8.1　购房尾款ABS

8.1.1　产品基本概述

8.1.2　产品交易结构

8.1.3　发行规模现状

8.1.4　产品操作要点

8.2　物业管理费ABS

8.2.1　产品基本概述

8.2.2　产品交易结构

8.2.3　发行规模现状

8.2.4　产品操作要点

8.3　地产供应链ABS

8.3.1　产品基本概述

8.3.2　产品交易结构

8.3.3　发行规模现状

8.3.4　产品操作要点

第九章　中国住房租赁资产证券化发展实践分析

9.1　中国住房租赁资产证券化发展综述

9.1.1　租赁地产ABS概述

9.1.2　租赁地产ABS特点

9.1.3　租赁地产ABS风险

9.1.4　市场产品发行动态

9.1.5　国家推进发展政策

9.2　中国长租公寓资产证券化运营状况

9.2.1　长租公寓运营主体分类

9.2.2　长租公寓运营模式分类

9.2.3　长租公寓ABS产品介绍

9.3　房企系长租公寓REITs路径

9.3.1　房企系长租公寓REITs发展规模

9.3.2　房企系长租公寓REITs运营模式

9.3.3　房企系长租公寓REITs交易结构

9.4　中国住房租赁资产证券化案例全面解析

9.4.1　新派公寓

9.4.2　保利地产

9.4.3　旭辉领寓

9.4.4　招商蛇口

9.4.5　龙湖冠寓

第十章　2015-2018年房地产资产证券化相关企业经营状况

10.1　步步高投资集团股份有限公司

10.1.1　企业发展概况

10.1.2　经营效益分析

10.1.3　业务经营分析

10.1.4　财务状况分析

10.1.5　核心竞争力分析

10.1.6　公司发展战略

10.1.7　未来前景展望

10.2　保利房地产（集团）股份有限公司

10.2.1　企业发展概况

10.2.2　经营效益分析

10.2.3　业务经营分析

10.2.4　财务状况分析

10.2.5　核心竞争力分析

10.2.6　公司发展战略

10.2.7　未来前景展望

10.3　万科企业股份有限公司

10.3.1　企业发展概况

10.3.2　经营效益分析

10.3.3　业务经营分析

10.3.4　财务状况分析

10.3.5　核心竞争力分析

10.3.6　公司发展战略

10.3.7　未来前景展望

10.4　华远地产股份有限公司

10.4.1　企业发展概况

10.4.2　经营效益分析

10.4.3　业务经营分析

10.4.4　财务状况分析

10.4.5　核心竞争力分析

10.4.6　公司发展战略

10.4.7　未来前景展望

第十一章　中金企信对2019-2025年中国房地产资产证券化的投资建议

11.1　投资价值评估

11.2　市场机会分析

11.2.1　投资机会矩阵

11.2.2　投资空间预测

11.3　发展驱动因素

11.3.1　经济因素

11.3.2　政策因素

11.3.3　技术因素

11.4　行业投资壁垒

11.4.1　竞争壁垒

11.4.2　技术壁垒

11.4.3　资金壁垒

11.4.4　政策壁垒

11.5　行业时机分析

11.6　行业投资建议

附录：

附录一：关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见

附录二：关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知

附录三：关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知

图表目录

图表　日本不动产证券化市场的主要类型

图表　J-REIT上市条件

图表　J-REIT监管部门和职责

图表　J-REIT的基本结构

图表　J-REIT的资产类型分布

图表　J-REIT保有房地产-按用途分布图

图表　2001-2016年J-REIT平均收益率

图表　2001-2016年J-REIT总分红金额

图表　按保有金额分类J-REIT投资者结构

图表　2001-2016年J-REIT股价指数及市值推移

图表　J-REIT公司的专业公司分布

图表　2013-2018年国内生产总值及其增长速度

图表　2013-2018年三次产业增加值占全国生产总值比重

图表　2013-2018年货物进出口总额

图表　2017年主要商品出口数量、金额及其增长速度

图表　2017年主要商品进口数量、金额及其增长速度

图表　2017年对主要国家和地区货物进出口额及其增长速度

图表　2017年外商直接投资（不含银行、证券、保险）及其增长速度

图表　2017年对外直接投资额（不含银行、证券、保险）及其增长速度

图表　2012-2017年全部工业增加值及其增速

图表　2013-2018年中国三次产业投资占固定资产投资（不含农户）比重

图表　2017年按领域分固定资产投资（不含农户）及其占比

图表　2017年分行业固定资产投资（不含农户）及其增长速度

图表　2017年固定资产投资新增主要生产与运营能力

图表　国家层面住房租赁政策法规

图表　地方政府发行住房租赁政策

图表　2017-2018年全国房地产开发投资增速

图表　2017-2018年全国房地产开发企业土地购置面积增速

图表　2017-2018年全国商品房销售面积及销售额增速

图表　2017-2018年全国房地产开发企业本年到位资金增速

图表　2017-2018年房地产开发景气指数

图表　2018年全国房地产开发和销售情况

图表　2018年东中西部和东北地区房地产开发投资情况

图表　2018年东中西部和东北地区房地产销售情况

图表　2012-2017年我国狭义库存及去化周期

图表　2012-2017年住宅、非住宅狭义库存及去化周期

图表　2012-2017年一二三线城市广义库存和去化周期

图表　2017年企业ABS市场过会产品信息统计

图表　截止2017年ABS市场发行数据统计

图表　2012-2017年各类ABS产品发行量统计

图表　2017年三市场发行数据统计

图表　2017年三市场ABS产品发行规模统计

图表　2016-2017年信贷ABS市场发行统计

图表　2016-2017年企业ABS市场发行统计

图表　2017年信贷ABS产品平均发行利率情况

图表　2017年企业ABS产品平均发行利率情况

图表　2017年信贷ABS市场AAA级证券发行利率与同评级中期票据收益率比较

图表　2017年企业ABS市场AAA级证券发行利率与同级别公司债收益率比较

图表　2017年信贷ABS市场证券评级分布-按发行金额

图表　2017年企业ABS市场证券评级分布-按发行金额

图表　2016-2017年银行间市场资产支持证券成交统计

图表　2016-2017年交易所市场资产支持证券成交统计

图表　2015-2017年各类型基础资产发行情况

图表　2014-2017年国内已发行类REITs产品及CMBS产品规模及数量

图表　截至2017年国内已发行类REITs及CMBS基础资产类别统计

图表　2014-2018年国内已发行类REITs及CMBS产品发行利率分布

图表　国内首单住房租赁类REITs产品

图表　国内首单租房市场消费分期类资产证券化产品

图表　国内首单长租公寓行业资产证券化产品

图表　国内首单美元基金类REITS

图表　国内首单家居行业类REITs产品

图表　国内首单不依赖主体信用的REITs产品

图表　全国首单银行间市场公募REITs产品

图表　全国首单央企CMBS产品

图表　全国银行间市场首单商业和酒店业类CMBN产品

图表　REITs的资产类型

图表　REITs类型特征比较分析

图表　公司型REITs的组织架构

图表　契约型REITs的组织架构

图表　REITs的交易架构

图表　过户型类REITs基本交易结构

图表　过户型类REITs交易流程

图表　REITs全球发展分布图

图表　2016年各国REITs市场份额对比

图表　契约型REITs的典型架构

图表　截至2017年国内发行的类REITs产品

图表　2011-2017年国内类REITs产品发行规模

图表　2011-2017年国内类REITs产品发行单数

图表　2011-2017年国内市场类REITs产品类型

图表　2000-2016年美国市场REITs、股票以及债券市场的月度市场表现

图表　2000-2016年美国市场REITs、股票以及债券市场的相关系数

图表　全球各地区股票市场/各地区REITs市场之间的相关系数

图表　2012-2016年中国资产管理市场规模与增长率

图表　大融城REITs产品要素

图表　股权+债权混合型交易结构

图表　大融城REITs资产支持计划

图表　大融城REITs增信措施

图表　兴业皖新REITs产品要素

图表　兴业皖新REITs交易结构图

图表　REITs公募基金+ABS模式架构

图表　CMBS与经营性物业抵押贷款比较

图表　CMBS与REITs比较

图表　2016-2017年我国证监会主管CMBS发行项目

图表　CMBS的典型交易结构（双SPV）

图表　国内CMBS产品资金账户设置流程图

图表　国内CMBS产品主要风控机制

图表　国金-金光金虹桥国际中心CMBS产品要素

图表　北京银泰中心CMBS项目基本要素

图表　北京银泰中心CMBS产品交易结构

图表　国内CMBN发行项目

图表　世贸国际CMBN产品要素

图表　世贸国际CMBN交易结构图

图表　世纪海翔CMBN交易结构图

图表　2015-2018年步步高投资集团股份有限公司总资产及净资产规模

图表　2015-2018年步步高投资集团股份有限公司营业收入及增速

图表　2015-2018年步步高投资集团股份有限公司营业收入（分季度）

图表　2015-2018年步步高投资集团股份有限公司净利润及增速

图表　2016年步步高投资集团股份有限公司主营业务分行业、产品、地区

图表　2015-2018年步步高投资集团股份有限公司营业利润及营业利润率

图表　2015-2018年步步高投资集团股份有限公司净资产收益率

图表　2015-2018年步步高投资集团股份有限公司短期偿债能力指标

图表　2015-2018年步步高投资集团股份有限公司资产负债率水平

图表　2015-2018年步步高投资集团股份有限公司运营能力指标

图表　2015-2018年保利房地产（集团）股份有限公司总资产及净资产规模

图表　2015-2018年保利房地产（集团）股份有限公司营业收入及增速

图表　2015-2018年保利房地产（集团）股份有限公司营业收入（分季度）

图表　2015-2018年保利房地产（集团）股份有限公司净利润及增速

图表　2016年保利房地产（集团）股份有限公司主营业务分行业、产品、地区

图表　2015-2018年保利房地产（集团）股份有限公司营业利润及营业利润率

图表　2015-2018年保利房地产（集团）股份有限公司净资产收益率

图表　2015-2018年保利房地产（集团）股份有限公司短期偿债能力指标

图表　2015-2018年保利房地产（集团）股份有限公司资产负债率水平

图表　2015-2018年保利房地产（集团）股份有限公司运营能力指标

图表　2015-2018年万科企业股份有限公司总资产及净资产规模

图表　2015-2018年万科企业股份有限公司营业收入及增速

图表　2015-2018年万科企业股份有限公司营业收入（分季度）

图表　2015-2018年万科企业股份有限公司净利润及增速

图表　2016年万科企业股份有限公司主营业务分行业、产品、地区

图表　2015-2018年万科企业股份有限公司营业利润及营业利润率

图表　2015-2018年万科企业股份有限公司净资产收益率

图表　2015-2018年万科企业股份有限公司短期偿债能力指标

图表　2015-2018年万科企业股份有限公司资产负债率水平

图表　2015-2018年万科企业股份有限公司运营能力指标

图表　2015-2018年华远地产股份有限公司总资产及净资产规模

图表　2015-2018年华远地产股份有限公司营业收入及增速

图表　2015-2018年华远地产股份有限公司营业收入（分季度）

图表　2015-2018年华远地产股份有限公司净利润及增速

图表　2016年华远地产股份有限公司主营业务分行业、产品、地区

图表　2015-2018年华远地产股份有限公司营业利润及营业利润率

图表　2015-2018年华远地产股份有限公司净资产收益率

图表　2015-2018年华远地产股份有限公司短期偿债能力指标

图表　2015-2018年华远地产股份有限公司资产负债率水平

图表　2015-2018年华远地产股份有限公司运营能力指标

图表　中金企信对2019-2025年中国房地产资产证券化市场规模预测