城市更新行业市场全景调研分析及投资可行性研究预测报告（2026版）-中金企信发布
报告发布方：中金企信国际咨询
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（1）城市更新行业现状：城市更新是一种具有必要性、针对性和计划性的改建活动，主要是针对一些城市中已经不适应现代化城市生活发展的地区进行改建。
城市更新从其外在形式来理解是针对城市空间、业态和社区人群的更新；同时，从内在形式上将促进生活方式、产业方式以及城市发展机制的更新。外在和内在更新是相辅相成的，而城市更新需要的是“内外兼修”。“外修”应当着眼于经济社会发展的多样化需求，解决配套设施不完善、存在安全隐患等突出问题，“内修”则应更注重于留住城市记忆，保护城市历史文化底蕴。
当前，城市更新的方式主要分为再开发、整治改善和保护三种；而按照改造程度划分，又可以将城市更新项目分为综合整治类、改建完善类和拆除重建类。其中，再开发主要针对城市环境已经全面恶化的地区进行拆旧建新；整治改善主要针对基础设施和环境相对老旧的地区进行改造提升；而保护则注重历史建筑的保护和修缮，不涉及拆除。分类方面，综合整治类项目不涉及建筑物的拆除、改造；改造完善类则是进行一定程度的改建、加建、局部拆除等；拆除重建则是拆除大部分或全部原有建筑物，进行重新规划。
1）城市更新的发展历程：
①第一阶段（1949-1977年），城市建设秉持集中力量开展“社会主义工业化建设”的基本国策，旧城改造的重点是还清基本生活设施的历史欠账，解决突出的城市职工住房问题，同时结合工业的调整着手工业布局和结构改善。当时建设用地大多仍选择在城市新区，旧城主要实行填空补实。
②第二阶段（1978-1989年），第三次“全国城市工作会议”制定了《关于加强城市建设工作的意见》及1984年《城市规划条例》提出“旧城区的改建，应当遵循加强维护、合理利用、适当调整、逐步改造”，伴随国民经济的日渐复苏以及市场融资的支持，大部分城市开始发生急剧而持续的变化，城市更新日益成为当时城市建设的关键问题。
③第三阶段（1990-2011年），“自下而上”的人口城镇化与“自上而下”的土地财政双重驱动，旧城更新通过正式的制度路径获得融资资金。以《“十五”期间加快发展服务业若干政策措施的意见》（国办发〔2001〕98号）鼓励中心城市“退二进三”（调整城市市区用地结构，减少工业企业用地比重，提高服务业用地比重）为标志的大范围城市更新全面铺开，一大批工业企业迁出城市市区。
④第四阶段（2012-2018年），2014年《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》出台，以及2015年12月召开的中央城市工作会议，标志着我国城镇化发展进入了质量提升的战略性调整阶段。国家相继出台《关于加快棚户区改造工作的意见》和《关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》等重要文件。
2015年2月“广州市城市更新局”挂牌成立，之后深圳、东莞、济南等陆续成立城市更新局。在城市更新管理法律、法规方面，上海、深圳等地出台城市更新实施办法等重要文件。
⑤第五阶段（2019年至今），“城市更新”首次提出于2019年12月的中央经济工作会议，于2021年3月首次写入当年政府工作报告和“十四五”规划文件《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中，将其上升至国家战略层面，并将在全国范围内正式全面展开。2021年8月31日，住建部正式发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，明确不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；不随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价值的老建筑，最大限度保留老城区具有特色的格局和肌理，为城市更新划出底线。关注点由外延式的发展转向城市内部空间的质量提升，强调城市质变及有机更新机制的搭建。
2）城市更新的发展趋势：现代城市更新逐步将从物质更新主导规划设计，转向多学科交叉和融合的社会、经济、文化、生态整体复兴的综合思维的城市更新思维，发挥政府、市场、社会与群众的集体智慧，通过城市更新基础理论、技术方法以及制度机制的创新，使城市更新工作走向科学化、常态化、系统化和制度化。未来中国城市更新趋势包括四个层面：
①由碎片化、应急式更新到合理规划的更新：2021年将“实施城市更新行动”首次列入政府工作报告和十四五规划标志着中国城市更新产业结束了以往碎片化发展的时代，随着各地城市更新配套政策密集出台，开始走向以政策引导的有秩序的系统化更新时代。
②以拆除重建为主的更新到以保留为主的有机更新：实施城市更新需要顺应城市发展规律，大规模过度房地产化的开发方式、拆除重建已经无法满足现代城市发展的需求，未来我国城市更新会顺应城市发展规律，转变城市开发建设方式，探索政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式，逐步实现由“开发方式”向“经营模式”转变，“分区、分类、分策、分序推进，有机更新”将成为大部分城市更新的统一步调。
③片区综合统筹更新逐步取代点状式、单业态更新：城市更新不仅仅是建筑等物质层面的更新，更是一个城市发展模式的更新。从长远发展来看，片区更新在城市微观尺度和宏观尺度中将起到衔接协调作用，在实现城市功能完善的同时能够兼顾经济效益，涉及到的领域涵盖了民生、产业、文化、生态等多个维度。
④呈现国企央企补位、国民协同共进的治理新趋势：从城市发展历史来看，民营企业一直都是城市更新的重要力量，灵活的企业管理机制契合城市更新前期项目特点，在城中村、商业街区、历史文化街区改造中发挥了积极的作用。未来，随着城市更新的持续深入，老旧厂房、工业园区、商务楼宇也将逐渐进入更新改造的集中期，成为大城市核心区产业空间更新的重要内容。而大量的国企和央企作为空间产权方，将陆续参与到城市更新的大潮中，形成国企、央企与民营企业共进的协同治理局面。
3）城市更新行业市场前景：随着我国城市化进程进入中高发展阶段以及房地产业进入存量时代，城市更新已经成为未来城市发展的新增长点。此外，政府和企业正在大力推动城市更新，积极探索新模式和新路径，“政企联动”已成为推动城市更新进入快车道的重要机制。“十四五”时期，城市更新行业将迎来前所未有的投资规模，展现出巨大的发展潜力。在各类城市更新项目中，老旧小区的改造尤为引人注目，被各地政府列为重点发力领域。这一趋势预示着，未来几年，老旧小区改造将继续作为城市更新领域的核心内容，引领行业的发展方向。
审视各地公开的城市更新投资计划，可以看到辽宁、广东、四川、浙江等地的城市更新相关项目总投资规模均超过了万亿元大关，体现出这些地方对城市更新的坚定投入和期待。这些投资不仅将推动城市更新行业的蓬勃发展，更将为经济社会持续发展注入强劲动力。值得一提的是，“十四五”规划为各地城市更新设定了数量化的指标，进一步明确了目标任务和投入规模。根据规划，全国平均每年拉动的投资规模将达到万亿级以上，显示出城市更新行业在“十四五”期间的巨大投资潜力。
第一部分 行业发展现状
第一章 城市更新行业发展概述
第一节 城市更新基本概述
第二节 城市更新行业发展历程
第三节 城市更新行业发展成熟度
第二章 我国城市更新行业发展现状
第一节 中国城市更新行业发展状况
一、2020-2025年城市更新行业政策现状
二、2020-2025年中国城市更新行业发展动态
第二节 中国城市更新市场供需状况
一、2020-2025年中国城市更新行业供给能力
二、2020-2025年中国城市更新市场需求分析
第三节 2020-2025我国城市更新市场分析
一、2020-2025年中国城市更新市场规模分析
二、2020-2025年中国城市更新市场销售收入
第三章 中金企信国际咨询-城市更新产业经济运行分析
第一节 2020-2025年中国城市更新产业工业总产值分析
一、2020-2025年中国城市更新产业工业总产值分析
二、不同规模企业工业总产值分析
第二节 2020-2025年中国城市更新行业总体规模分析
一、企业数量结构分析
二、行业生产规模分析
第三节 2020-2025年中国城市更新产业产品成本费用分析
一、2020-2025年中国城市更新产业成本费用总额分析
二、不同规模企业销售成本比较分析
第四节 2020-2025年中国城市更新产业利润总额分析
一、2020-2025年中国城市更新产业利润总额分析
二、不同规模企业利润总额比较分析
第五节 盈利水平分析
第四章 中金企信国际咨询-中国城市更新各地区供需分析
第一节东北地区市场供需分析
一、东北地区市场供给规模现状
二、东北地区市场需求现状分析
三、东北地区市场供需前景分析
第二节 华东地区市场供需分析
一、华东地区市场供给规模现状
二、华东地区市场需求现状分析
三、华东地区市场供需前景分析
第三节 华中地区市场供需分析
一、华中地区市场供给规模现状
二、华中地区市场需求现状分析
三、华中地区市场供需前景分析
第四节 华北地区市场供需分析
一、华北地区市场供给规模现状
二、华北地区市场需求现状分析
三、华北地区市场供需前景分析
第五节 华南地区市场供需分析
一、华南地区市场供给规模现状
二、华南地区市场需求现状分析
三、华南地区市场供需前景分析
第六节 西部地区市场供需分析
一、西部地区市场供给规模现状
二、西部地区市场需求现状分析
三、西部地区市场供需前景分析
第二部分 中金企信国际咨询-行业竞争格局
第五章 城市更新行业竞争格局分析
第一节 城市更新行业集中度分析
第二节 中国城市更新行业竞争程度分析
第三节 中国城市更新行业面临的问题分析
第四节 中国城市更新市场竞争格局分析
第五节 中国城市更新产业竞争趋势分析
第六章 中金企信国际咨询-城市更新企业竞争策略分析
第一节 城市更新市场竞争策略分析
一、2020-2025年城市更新市场增长潜力分析
二、典型企业产品竞争策略分析
第二节 城市更新企业竞争策略分析
一、2020-2025年城市更新企业核心竞争策略分析
二、2026-2032年城市更新行业竞争策略分析
第七章 城市更新典型企业分析
第一节 A
第二节 B
第三节 C
第四节 D
第五节 E
第三部分 中金企信国际咨询-行业前景预测
第八章 城市更新行业发展趋势分析
第一节 2026-2032年中国城市更新市场趋势分析
一、2026-2032年我国城市更新发展趋势分析
二、2026-2032年我国城市更新市场发展空间
第二节 2026-2032年城市更新产业发展趋势分析
一、2026-2032年城市更新产业政策趋向
二、2026-2032年城市更新技术革新趋势
三、2026-2032年城市更新价格走势分析
第九章 未来城市更新行业发展预测
第一节 未来城市更新需求与消费预测
一、2026-2032年城市更新产品消费预测
二、2026-2032年城市更新市场规模预测
三、2026-2032年城市更新行业总产值预测
四、2026-2032年城市更新行业销售收入预测
五、2026-2032年城市更新行业总资产预测
第二节 2026-2032年中国城市更新行业供需预测
第四部分中金企信国际咨询-投资战略研究
第十章 城市更新行业“十五五”规划研究
第一节 “十五五”城市更新行业发展回顾
一、“十五五”城市更新行业运行情况
二、“十五五”城市更新行业发展特点
三、“十五五”城市更新行业发展成就
第二节 城市更新行业“十五五”总体规划
一、城市更新行业“十五五”规划纲要
二、城市更新行业“十五五”规划指导思想
三、城市更新行业“十五五”规划主要目标
第三节 “十五五”规划解读
一、“十五五”规划的总体战略布局
二、“十五五”规划对经济发展的影响
三、“十五五”规划的主要精神解读
第四节 “十五五”区域产业发展分析
第五节 “十五五”时期城市更新行业热点问题研究
第十一章 城市更新行业投资现状分析
第一节 2020-2025年城市更新行业投资情况分析
一、2020-2025年投资规模情况
二、2020-2025年投资前景预测
第二节 城市更新行业投资环境分析
第三节 新进入者应注意的障碍因素分析
第四节 影响城市更新行业发展的主要因素
一、2026-2032年影响城市更新行业运行的有利因素分析
二、2026-2032年影响城市更新行业运行的稳定因素分析
三、2026-2032年影响城市更新行业运行的不利因素分析
四、2026-2032年我国城市更新行业发展面临的挑战分析
五、2026-2032年我国城市更新行业发展面临的机遇分析
第三节 城市更新行业投资风险及控制策略分析
一、2026-2032年城市更新行业市场风险及控制策略
二、2026-2032年城市更新行业政策风险及控制策略
三、2026-2032年城市更新行业经营风险及控制策略
四、2026-2032年城市更新行业技术风险及控制策略
五、2026-2032年城市更新同业竞争风险及控制策略
六、2026-2032年城市更新行业其他风险及控制策略
第十二章 中金企信国际咨询对城市更新行业投资战略研究总结
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